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Medidas que parecen ayudar pero que perjudican

viernes, 2 de noviembre de 2018

Desde hace meses venimos hablando de que pronto contaremos con una nueva Ley Hipotecaria que, sin embargo, continúa, desde finales del año pasado, inmersa en el proceso de tramitación en el Congreso sin terminar de ver la luz.  Sin embargo, este mes de noviembre es posible que se desbloquee el proyecto de ley.

La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que así se llama esta nueva Ley Hipotecaria que debe trasponer la Directiva Europea en la materia, no tiene más remedio que aprobarse en poco tiempo bajo la amenaza de que España reciba sanciones de hasta 100.000 € diarios por parte de la Comisión Europea por no cumplir con los plazos establecidos para ello.

En medio de esta urgencia cabe reparar en el encendido debate social y político sobre el mercado hipotecario, y la idoneidad o no de alguna de las medidas que el proyecto de ley incorpora. Una de estas novedades que plantea se encuentra en el artículo 12 donde entre otras cuestiones se establece el principio de que el trámite documental "no ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente" que no esté justificado.

 

¿A qué costes se refiere el proyecto de ley?

La compra de una vivienda lleva aparejados una serie de gastos de diversa índole, pago de impuestos por un lado, y gastos asociados a la gestión de compraventa y a la solicitud y autorización de crédito en caso de necesitarse financiación, por otro. Es a estos últimos a los que dedica algunas líneas el proyecto de ley, fundamentalmente a los gastos de gestoría, para tramitar en tiempo y forma la documentación necesaria, de tasación, para establecer el límite de financiación hipotecaria (y que también determinará el valor de subasta del inmueble en caso de ejecución)  y de notaría, para llevar a cabo toda la gestión documental de la compra del inmueble. ¿Cuáles son los gastos conlleva la compra de una vivienda?

En todos los casos, estos gastos han recaído tradicionalmente sobre el comprador, pero si la nueva Ley sale adelante, algunos de ellos podrían pasar a ser obligatoriamente abonados por la entidad bancaria.

 

Los claroscuros de la medida

Que el banco pase a ser el responsable, por ejemplo, de los costes de tasación parecería un ahorro para el consumidor. Sin embargo, eso implica que también el banco pasará a ser el cliente y único receptor del informe de tasación. ¿Es esto positivo para el solicitante del crédito?

El hecho de que ya no sea el consumidor quien contrate o pueda contratar la tasación implica que perderá ciertos derechos a favor de la entidad bancaria, que pasaría a ser la ‘dueña’ de la misma. ¿De qué derechos hablamos? Entre los más importantes:

  • poder elegir la empresa tasadora que mejor se adapte a sus intereses;
  • disponer de la capacidad para consultar el informe resultante, solicitar su revisión, o incluso presentar una reclamación a la empresa si no está de acuerdo con el resultado;
  • contar con la posibilidad de llevar la tasación a otros bancos para negociar la hipoteca. 

De esta forma, el consumidor, quien es el principal interesado en el resultado del informe de tasación, verá limitada su capacidad de elección y decisión sobre el mismo.

Por otra parte, parece más que probable que los bancos NO absorberán gratuitamente estos gastos extra y que decidirán recuperarlos aumentando los costes del crédito para el cliente, bien mediante la comisión de apertura o el tipo de interés aplicado, bien otros medios indirectos  (por el acceso a ciertos servicios bancarios, por ejemplo), lo que previsiblemente conduciría a una situación en que el prestatario acabase soportando una carga mayor (y de forma menos transparente) que en la situación actual.

Servido está el debate. Veremos qué pasa en las próximas semanas y qué medidas incluye finalmente la nueva Ley Hipotecaria, pero queda claro que la opinión pública debe ser conocedora de cómo afectan las medidas que se están discutiendo a sus derechos como consumidor y prestatario, y trasladar dichas reflexiones a los partidos políticos para que las tengan en cuenta a la hora de legislar. 


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