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¿Qué está pasando con la legislación del alquiler de vivienda?

miércoles, 6 de febrero de 2019
El alquiler no deja de estar de actualidad. 

La noticia de la derogación del Decreto de Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler el pasado mes de enero tras estar vigente escasamente un mes, ha provocado la vuelta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del 2013 para los nuevos alquileres firmados desde el 23 de enero del 2019 y ha generado una situación insólita al dejar en el limbo a todos aquellos contratos firmados entre el 18 de diciembre del 2018 y dicha fecha, siendo los únicos que se seguirán regulando por la derogada normativa

legislacion del alquiler de vivienda en Espana

El decreto no contó con el respaldo del Congreso ya que para una parte del arco parlamentario las medidas incluidas en el Decreto de Ley eran insuficientes ante una situación que califican de alerta social, y principalmente por no incluir medidas para limitar el precio de los alquileres especialmente en aquellos mercados con mayores tensiones y precios más elevados.

Y es que según empresas especializadas en alquiler, los precios se han incrementado más de un 10% en el último año en 17 provincias españolas, situando la media del incremento a nivel nacional en un 8’76%. Esto ha provocado a su vez, la subida  del nivel de esfuerzo necesario para hacer frente a la renta del alquiler, pasando de un 33’31% de media en el 2017 al 36,23% en el 2018.

Consulta la evolución del precio de la vivienda en las distintas zonas de tu municipio

La recuperación económica, la falta de oferta, el incremento de la inversión extranjera y el aumento de la vivienda turística son los principales motivos que señalan los expertos para esta escalada indiscriminada en los precios. Limitar los precios, especialmente en aquellos mercados con mayores tensiones y precios más elevados, parecería la manera más sencilla de controlarlo, y es además la principal exigencia de distintos colectivos y grupos políticos. Sin embargo, otras partes implicadas califican esta medida de peligrosa ya que no conseguiría ser efectiva y tendría otros efectos negativos que incidirían en la burbuja de precios: la reducción de la oferta al disminuir el atractivo para muchos propietarios, quienes preferirían dejar su vivienda vacía u ofrecerla para alquiler vacacional, o el aumento del coste al inquilino al cargarlo con los gastos de mantenimiento para compensar la parte de renta perdida.

Diseñar una buena política de vivienda no es algo sencillo, porque la vivienda no es un bien común y requiere encontrar el equilibrio entre su papel como bien de consumo y como bien de inversión. Por ello, contener los precios del alquiler sin provocar efectos adversos resulta sumamente complejo, si bien muchos expertos han señalado que aunque las medidas incluidas en el Decreto de Ley podían resultar insuficientes, iban en la buena dirección. Y es que la LAU había reforzado el poder de negociación de los arrendadores frente a los inquilinos potenciando el papel de la vivienda como bien de inversión, mientras que las medidas incluidas en el decreto aumentaban el valor de la misma como bien de consumo


¿Cuáles eran estos cambios? 

Entre las principales cuestiones el Decreto de Ley ampliaba la duración mínima del contrato de alquiler a cinco años frente a los tres que establece la LAU y que han vuelto a ser de aplicación, con una prórroga  tácita de un año más en lugar de tres como establecía la nueva normativa. El Real Decreto establecía un límite máximo de dos mensualidades para el aval adicional al mes de fianza, pero con la vuelta a la LAU el arrendador puede volver a exigir todos los avales adicionales que estime oportunos. 

Otro de los puntos clave se encuentra en lo relativo a los pisos turísticos, ya que en el nuevo decreto se daba mayor poder a las comunidades de vecinos para limitarlos, estableciendo que era necesario contar con el apoyo de tres quitas partes de los propietarios, mientras que en la LAU se establece que es necesario contar con la unanimidad de todos los propietarios para prohibirlo. Por último, la nueva normativa ofrecía nuevas medidas para luchar contra los desahucios, permitiendo al inquilino alegar vulnerabilidad social  y en caso de confirmarse esta situación el desahucio se paralizaría un mes.


¿Por dónde puede estar la solución?

A modo de conclusión podríamos decir que la clave se encuentra en conseguir ofrecer a los inquilinos medidas de protección ante la subida del precio del alquiler sin que sean los propietarios quienes tengan que pagar por ello. Así, a las medidas incluidas en el decreto sería bueno añadir otras que ya se aplican en otros países europeos y que han dado buenos resultados. 

Muchos expertos señalan a Viena o Berlín como buenos ejemplos donde mirarse. La primera por el importante parque de vivienda social impulsada en la ciudad austriaca desde los años 20, que entre vivienda pública y vivienda mixta con participación del tercer sector suma un 66%, frente al 33% de la vivienda que se encuentra en manos privadas, lo que es una importante garantía para el control de eventuales burbujas de los precios. 

Por otro lado Berlín, con su  'Mietpreisbremse', o ley de “freno del precio de alquiler”, que desde el 2015 y hasta el pasado enero marcó límite a las tasas de crecimiento según un índice general fijado y actualizado por un observatorio público, y frente al que se establecían penalizaciones fiscales.
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